GPS房产说丨关于HOA，一定要知道的那些事儿
我们都听说过业主协会（HOA），乍一听，大家可能很容易理解为国内的小区业主委员会，但实际上，无论是从法律地位还是管理范围和权力等，这两者都有显著的不同。当你在买联排别墅（Town House）和公寓（Condo）前，一定要仔细阅读HOA的条款，再做决定。
什么是HOA？
业主协会（Homeowners’ Association，简称HOA）是非盈利性的法人组织，每一个购买HOA管辖范围内房产的业主都必须成为HOA的会员，并遵守小区章程（CC&Rs，Rules & Regulations，Bylaws)，按月及时缴纳HOA费。通常，HOA由当地业主选出的董事会(Board)组成，管理和维护小区内的住房。
HOA都管哪些事儿？
大多数HOA的主要功能之一是修理和维护公共区域和建筑物外部，为业主省心省事省力的同时也提升了整体小区的品质。也就是说，HOA主要负责维护业主之间共享的财产部分，包括园林绿化，游泳池，会所，停车场，健身室，人行道，安全门等，另外，换修门窗、屋顶，外墙的维护也包括在内。而对于业主拥有独占使用权或拥有权的财产部分的责任将归业主个人承担。
由于维修和维护工作涉及的项目众多，董事会必须仔细考虑预算限制，制定一个整体计划，决定优先处理哪些项目，以及何时和如何执行这些项目。该计划包括小区的定期检查、修理维护时间表、特定项目支出计划等。通常，董事会定期组织业主会，披露近期小区维修状况，财务状况，以后的维修计划等。
一个好的业主协会可以通过合理预算计划帮助建立一个稳定安全的社区环境，在一定程度上也提升了小区房屋的价值。不合理的计划会大幅增加HOA费支出，提高了业主的持有成本，在业主卖出房屋时也会降低房屋的吸引力。例如，如果小区决定推迟更换屋顶，随着时间的推移，最后发现修补的费用可能比重换屋顶还要花费更多，因此合理计划可以帮业主节省大量资金，避免不必要的额外支出。
HOA的限制都有哪些呢？
以下列出一些典型的限制条款，并非每一个HOA都有，需要仔细阅读小区的规定。
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噪音限制：噪音等级限制，包括允许的噪音水平（派对、电动工具），需要保持安静的时间，比如在一天中的某个时间段之后不可以产生太多噪音。
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外观与美化：保持与邻居整体外观一致，比如住宅外部装饰限制，不允许在院子里摆放杂物、晾晒等。
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宠物规定：宠物的数量、品种类型，宠物便后的清理，牵引要求和噪音水平等。
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维护要求：垃圾分类，保持车道和走道干净整洁等。
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居住和用途：房屋的商务用途的限制以及租赁限制等。
买房前都要注意哪些？
了解HOA的规定：仔细阅读所有的条款及限制，特别是违反规定的处罚，如果规定太严格或者你不喜欢其中的某些规定，那么建议寻找另一处房产。
针对投资房的业主，应该特别留意小区是否对租房有特别的规定，如果小区规定了租赁上限（Rental Cap），即小区所允许的租赁房屋占小区房屋总数的比例限制，一旦小区达到了租赁上限，那么新增的租赁房屋需求只能被列到后补名单里，直到有名额空出来，这个时间是不确定的，有的甚至长达几年。所以对于按规定不能及时把房屋租赁出去的投资者来说，这将是一个巨大的损失。
HOA费用：了解HOA费用如何增长和增长的频率，HOA费用涵盖哪些范围（是否包含水电气），交易结束前卖家是否及时付清了HOA费。
通常，新房屋小区的HOA费会低一些，旧一点的HOA费因为维修频率多会更高。对于建筑年龄较老的小区，要特别了解是否有足够的储备金（Reserve Fund），一旦小区进行某些大的维修，而储备金不足，那么你可能就要面临一笔较大的专属费用 （Special Assessment ）的支出，修个屋顶可能就要花费数千美元。所以在买房时，一定要了解即将进行的修建项目，或任何暂缓的工程，看清楚小区未来是否有大额特殊费用支出计划。
无论是独立屋还是公寓都各有各的好处和弊端 ，独立屋虽然不用交HOA费，但各种维修费用都需要自己独自承担，在美国，人工成本还是很贵的，这也是为什么很多美国人都喜欢自己修理的原因之一。同时，门前的花花草草都需要自己打理，这也花费了很多时间。而公寓一般都坐落在城市中心或者人口较密集的地方，公共设施、交通都很便利，房屋价格相对独立屋更便宜，房屋的维护不需要自己操心，但是有如上所述的限制和费用。所以我们在买房的时候可以根据自己的财务情况和偏好来选择喜爱的房屋类型。
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