买房干货 | 美国买房不同阶段的税费

​经常有读者问我们，美国买房要缴纳哪些税费？有哪些隐藏费用？今天我们就来聊一聊，美国买房的不同阶段，需要缴纳的税费。

如果你有关于税务的问题请咨询会计师，这里仅仅分享我们购房过程中的经验，并非100%适用于每个人每个地区的情况。

一、购买阶段相关税费

1.律师费、房屋勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费等一次性费用，通常为房价的2%-4%。

关于律师 ：在美国西海岸如西雅图买房因为表格标准化，普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能。

2.预缴所得税约为购房款的10%，由买家预缴给税务机构，最后抵扣房款。

二、持有阶段相关税费

1.房地产税也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。

税率各个州不同，在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％，西雅图所在的华盛顿州差不多在1％左右。

2.保险费

众所周知，在美国买了房都要买房屋保险，事实上法律并没有要求你一定要买，但基于一旦你的房子发生事故，例如发生火灾或别人在你家受伤，为了保证你的房产投资不受损失，都应当购买房屋保险。

3.物业费

如果你买的是公寓或者联排别墅，通常会有一个HOA社区管理费（国内称物业费），比如西雅图Downtown的公寓基本都在$500-$2000之间，费用的高低取决于社区内的公用设施（比如有健身房、游泳池的会贵一些等等）。

物业费主要是针对公寓和联排别墅而言的，独栋别墅一般没有物业（除了开发商建一整片的有社区那种），都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元（路灯、垃圾费）。

三、出租阶段相关税费

个人所得税

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得，房产的出售或交换也包括在内。房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。

非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。

有时候当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要作出申报。如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入计算个人所得税。

四、出售阶段相关税费

1.资本利得税

资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额。而针对这个差价征收的税费则为“资本利得税”。

短期持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率10%，为35%。

长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。一般为15%-25%之间。

2.交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。

根据所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税，而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款，买方还需付贷款税。

3.出售时候的律师费或经纪人费、登记费、修理费等

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