投资案例丨GPS房产2018下半年投资案例!西雅图GPS房产

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最近,我们的经纪人 Cara 突然跟我说:“春节都过了,我们2018年下半年的案例怎么还没出来,我现在还在给客户发2018年上半年的案例!投资案例丨GPS房产2018下半年投资案例!西雅图GPS房产

其实熟悉GPS房产的朋友都知道我们去年下半年开始就一直有购房案例这个模块,会定期为大家挑选好的案例。今天 Jonah 帮大家整理了我们2018年下半年的投资案例合集,方便大家参考!


案例地图

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案例1

  Kirkland 4房联排别墅  

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地区:

Kirkland

成交年份:

2018年7月

建筑年份:

1972

房子构架:

3房,2.5卫

建筑面积:

1,760 sqft

占地面积:

1,416 sqft

成交价:

43.0万

月租金:

$2,300

房产基本信息


这套位于 Kirkland 的 Townhouse,地理位置优越不必多说,难得的是在 Kirkland这个黄金位置的 Townhouse 有近1800平方呎的大面积而且是4房带两车车库。另外这个房子所在的小区是附近唯一一个带泳池的,每当夏季的时候这个社区可受大小朋友们欢迎了!但就是这样一个看似完美的房子,所以房产上市了一个月还没有卖出!

就像GPS房产以前说的,美国的投资房需要透过“表象”看“本质”。

我们在进行房产检查后,发现房子本身没有大的质量问题,仅仅是由于屋主的不善打理以及屋内黑乎乎的墙面和窗帘装饰,使得房子看上去非常糟糕。只是需要做一些简单的装修和翻新,就能很好的发挥房子的价值,于是我们帮客人联系几家装修团队进行翻新估价以及核算成本,最后我们仅以43万(上市价45万)的价格就拿下了房子!

在经过2个月多月的翻新和检查,我们最终在10月份将房产以2,300美金的价格上市,并且在两周内就找到了新的租客,签订了一年的出租协议!


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案例2

  Snohomish 2户型别墅  

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房产基本信息

地区:

Seattle Hill

成交年份:

2018年8月

建筑年份:

1990

房子构架:

6房,4卫

建筑面积:

2,784 sqft

占地面积:

14,375 sqft

成交价:

58.5万

月租金:

$3,615



这套房子的买家是我们的老顾客了,在投资独栋别墅之后,他们开始关注现金流较高的多户型别墅(Multi Family)。从知道买家的想法开始,我们就一直留意着市场上的多户型房产,但因为多户型房产总量较少,而且需要投资回报比较高的房子,所以我们等了2-3个月的时间,直到这套房子出来!巧的是这位买家几乎同一时间也在 Redfin 找到了这套房子,不得不说合作久了,真是非一般的默契!

买下房子后,我们的 GPS Renting 团队接手了房子出租管理。接手前,房子的 Unit A 在租,月租为$1,725/月,而且房东要负责税/下水/垃圾费(约$100/月);Unit B 则一直空置,白白浪费租金。

我们管理团队接管后,就开始发挥“开源节流”的本事了!对于 Unit B,我们根据市场情况将租金提高为1,795美金进行“开源”,并让租客负责水/下水/垃圾费进行“节流”,最后只花了7天就找好了租客!而 Unit A,因为不容易涨租和更改条款,待租约到期后,我们决定更换 Unit A 的租客,将房子重新上市。最后我们在进入冬季,租房市场冷清的情况下,以跟 Unit B 相同的租金和条款在9天内找到了新租客。由于我们不收招租和续租费,房东也不需要支付招租费。在 GPS Renting 团队接管后,房东的资产回报率(Cap Rate)提高了24%!


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案例3

  Everett 2户型别墅  

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房产基本信息

地区:

Everett

成交年份:

2018年9月

建筑年份:

1907

房子构架:

5房,2.5卫

建筑面积:

1,992 sqft

占地面积:

6,098 sqft

上市价:

42.48万

月租金:

$3,080


这套房子是一个朋友 Sophia(化名)买的投资房,看中租金回报的多户型别墅。在GPS房产团队认识前,Sophia 已经在美国拥有几套房产。但是这几套房产都是 Condo 或者新的房子,租金投资回报不是很好。所以我们建议 Sophia 要买一个注重现金流的房子,这样合理搭配,才能降低她的财务和现金流的风险。

当然说起来容易,做起来难。就像我们大多数人一样,Sophia 比较喜欢新的房子,好看的房子。一看到老的,旧的房子,就不敢想象之后的管理怎么办。万一这个坏了,那个坏了,这个要修,那个要修怎么办?现在想着就头疼。

这个时候就是我们GPS房产管理公司能帮助投资者最大的地方。我们自己团队就是房产投资者,我们自己投资的房子最老的有117年前建的。同时我们积累了这些管理各种房子的经验,可以说我们能像房子医生一样,在问题出现的时候对症下药,有最少的钱,解决最大的问题。

在我们的说服下,Sophia 最终下定了决心,决定相信我们的管理经验,买一个租金回报率高的房子。

在看了几个星期房子后,我们突然发现这个在 Everett 市中心的两户型别墅。要价42.4万美金。房子分上下两户,上面3个卧室,下面2个卧室。卖家分别估计租金为1,350美金和1,450美金,总租金2,800美元。

根据我们购房团队的计算和经验,这个房子起码可以卖到45万美金,要价比市场低,所以卖家还设置了 Offer Review Date。同时卖家经纪人缺乏对租赁市场的了解,租金估计也低了,实际租金还可以更高一些。另外水/污水/垃圾这些费用,如果让租支付,其实可以变成我们的 Profit Center ,减少房东的支出。

在这种情况下,我们联系了卖家经纪人,发现因为出价低,很多人都对这个房子感兴趣。我们果断的建议客户在下 Offer 前先做一个房产检查,然后在房子上市第二天就提交一个 Offer:一口价43.9万美金,没有房产检查(因为我们预先做了检查)。最后在我们和对方经纪人的激烈的交涉后,对方接受了我们的 Offer。我们以低于市场价的价格,两天就抢下这个房子!

房子 Close 时已经是租房的淡季,在这种情况下,我们还是很快成功出租。楼下收入1,500美金(包括基本租金,宠物租金,水,污水,垃圾费用),楼上收入1,580美金,总收入一共3,080美金/月,比卖家预计的要高。算下了这套房子的租金回报达到了6.75%,可以说是非常理想的回报!


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案例4

  Mill Creek 3房独栋别墅  

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房产基本信息

地区:

Mill Creek

成交年份:

2018年9月

建筑年份:

1990

房子构架:

3房,2.5卫

建筑面积:

1,848 sqft

占地面积:

5,227 sqft

成交价:

56.5万

租金:

$2,395/月


这套房子我们在中国的客户通过我们的远程指导购买的。我们看到这套房子时,房子已经上市50几天,从刚上市的近64万,经历两次降价,最终被我们以56.5万拿下了!在很多 Agent 眼里这样的被“挑剩”的房子一定不好,因为大多数人习惯了“抢”来的才是好的。其实并不一定,7月以来市场上市大量房源,目前房源充足,成交的周期就变长了,给了买家更多选择的机会,这个房子就是在客人关注市场几个月后,精挑细选出来的呢!

我们的买家参加了 GPS房产 5月份在上海举办的西雅图房产投资讲座,之前也来过几次美国,对美国的房产市场有一定了解,加上对我们讲座介绍的流程落实非常到位,所以7月份来的时候虽然没有马上拿到offer,但是回国后不久在我们的远程指导下很快拿下了喜欢的这套房子!

在房产 Close 之前我们就开始了房产出租的准备,通过我们的“自助看房系统“,仅2天有4位潜在租客参观了这套房子,并且通过我们的管理系统提交了租房申请!我们对申请的租客进行了信用调查”,并跟房东商量确定了最终租客,最后房产上市到出租只用了3天,租金为2,395美金/月!


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案例5

  Mill Creek 中央区豪宅  

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房产基本信息

地区:

Mill Creek

成交时间:

2018年11月

建筑年份:

1998

房子构架:

4房,3.5卫

建筑面积:

3,940 sqft

占地面积:

0.3 acres

成交价:

132万

月租金:

$4,695


这座位于 Mill Creek 中央区的豪宅是我们2018年11月帮客户买下的房子。Mill Creek 是西雅图北边的高档社区,近年来该区及其周边发展很快。这栋别墅就位于MC中央区最优质的小区之一。

先来说说房子本身,大家可以在文章最后看到房子的图:4房3.5卫,建筑面积接近400平米!房子被由里至外的彻底装修过,装修材料的质量都远超几十万的房子,特别是厨房和卫生间。因为客人打算将来搬来自住,另外也因为在温哥华住的时间比较长,所以喜欢这种传统优质社区的豪宅。

这幢房子的成交时间是18年的11月份。这时整个西雅图房市有点停滞不前,甚至局部有降价。但是真正的好房子从来不缺买家,这套房子是这样。最后经我们经纪人长时间的心理战,最终以降价5.5万+卖方花钱修缮的条件帮我们客户买到了房子遇到我们这么犀利的经纪人,卖家经纪人最后也无奈的表示,我们一直都很友善很”nice+peace”,但却从未退让过。有趣的是,这单生意过后卖家经纪人还特意给我们的经纪人打电话“招安”,希望我们经纪人过去工作,但被我们经纪人愉快的拒绝了。    

最后这幢房子我们的客人一直有小小的担心,觉得位置远,不知道租客会是何人。我们提前和客人打过招呼,Holiday Season 的租赁市场会慢一点。果然佳节一过,房子就被在Amazon工作的租客租下,租金4700刀/月。


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案例6

  Mill Creek 9分学区房  

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房产基本信息

地区:

Mill Creek

成交年份:

2018年12月

建筑年份:

1990

房子构架:

3房,2.5卫

建筑面积:

2,201 sqft

占地面积:

9,147 sqft

成交价:

$599,980

月租金:

$2,595


这套房产是一位中国客户通过中国收入办理贷款远程购买的房子。这位客户身边有很多朋友都在西雅图有投资房,在朋友的影响下,她也开始考虑了这边的投资,于是找到了我们团队。这位客户在这次远程买房前来过一次西雅图,当时我们帮她明确了投资策略,并带她看了西雅图不同位置的投资房,让她对西雅图房产有整体的概念。虽然第一次没有找到满意的投资房,但没关系,客户回国后,我们的经纪人会把每周看到符合她需求的房子拍成视频,发送到微信给她。

通过之前带她们看房的交流,我们知道她们想要一个学区分数高分社区安全租金和升值潜力都不错的房子。我们便推荐了这套位于 Mill Creek 的房子:距离高尔夫球场仅2分钟,高中学区9分。另外,由于我们的管理团队在这个社区管理着2套房子,所以知道这个社区的房子升值能力强,出租也快,非常符合她的需求。最后这位买家通过和我们的合作银行贷款,让西雅图的朋友签名,远程买下了这套房子!


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案例7

  Mill Creek 高尔夫球社区  

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房产基本信息

地区:

Bothell

成交年份:

2018年12月

建筑年份:

2004

房子构架:

3房,2.5卫

建筑面积:

1,846 sqft

占地面积:

3,998 sqft

成交价:

53.0万

月租金:

$2,395


这套房产是我们今年10月份带客户看的投资房,我们的经纪人带客户分别在西雅图北部的和西雅图市区看了房子,最后选中了这套 Bothell 的房子。

房子为3房2.5卫的独栋别墅,建筑面积为1,846平方英尺。选择这套房子,一方面是看中房子的位置,容易上I5和I405公路,到西雅图约45分钟;另一方面房子比较新(2004年建造),容易维护,对于中国卖家最适合不过。

房产等到12月份才close,由于很多人不喜欢在感恩节到新年这段期间搬家,所以冬天一直是房产买卖和租赁市场的淡季我们选房时注意挑选适合出租的位置和户型,房产在上市一周内就找到了租客,租金为2,395美金/月!


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GPS房产 专注于大西雅图地区的房产投资咨询、购买、出租管理、出售一条龙服务。

如果你有任何需求,欢迎联系房产顾问 Jonah!(微信:jonahweng

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